Новости - Страница 60

Несмотря на обещания  некоторых кредитных организаций уменьшить банковские ставки, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам заметно выросла.

Доля государственных банков на рынке ипотечного жилищного кредитования снизилась на 10%. Если в прошлом году банки с государственным участием контролировали более 70 % рынка, то к маю 2016 года их совокупное участие уменьшилось до 60%.После того, как на фоне снижения уровня субсидируемой надбавки в рамках программы господдержки ипотечного кредитования, в феврале был достигнут  ее двухлетний минимум – 12,10%, кредитная ставка вновь начала увеличиваться в марте. В июне нынешнего года ставка стала максимальной за последние восемь месяцев и вышла за пределы 13%.За прошедший период 2016 года банки предоставили заемщикам 322,5 тысяч ипотечных жилищных кредитов в рублях, что на 41,3% больше, чем за аналогичный период 2015 года (228,2 тыс.).

Общая сумма предоставленных в текущем году рублевых кредитов (549,8 млрд рублей), что на более чем 178 млрд рублей, или более 48 %, больше аналогичного прошлогоднего показателя. Объем портфеля рублевых ипотечных кредитов с начала года  увеличился более, чем на 5%, до 4 трлн 53 млрд рублей. Объем просроченных кредитов также вырос на 13,9%, до 45 млрд рублей. 

В России решили упразднить свидетельства о регистрации недвижимости. С 15 июля в документе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество уже не будет необходимости.

Удостоверять возникновение и переход прав на недвижимость можно будет только выпиской из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество, а также сделки с ним. С 15 июля в России вступают в силу поправки, регламентирующие новые правила.  По мнению российских властей, отмена свидетельств о праве собственности укрепит гарантии зарегистрированных прав. Причиной появления нововведения послужили  поправки, внесенные в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Чиновники уверены,что  новшество сведет  к минимуму мошеннические действия  с бланками документов, а также  поможет простым гражданам получать более актуальную информацию о покупаемом объекте недвижимости, поскольку на последнюю дату проверки сведений, бумажное свидетельство вполне может быть уже неактуальным.

В качестве подтверждения проведенной регистрации права теперь будут выдаваться выписки из ЕГРП, которые, не будут существенно отличаться от выписок, выдаваемых, к примеру, для проверки чистоты сделки при продаже или покупке квартиры. Такие выписки будут действительны бессрочно, но при этом будут отображать положение дел с регистрацией прав на объект недвижимости именно на момент выдачи. Для последующего  подтверждения права собственности нужно будет заказывать новые выписки. Документ можно будет получить как в бумажном, так и электронном виде.  Размер государственной пошлины на выписки остаются  прежними: для физического лица - 2 ты. рублей, а для юрлиц - 22 тыс.

Что касается, свидетельств о государственной регистрации прав, выданных ранее 15 июля 2016 года, то их менять не надо. Эти документы бдут действительны и подтвердят факт регистрации возникновения и перехода права собственности на дату, указанную в них как дата выдачи.

 Цивилизованный рынок недвижимости начал образовываться  у нас в стране сравнительно недавно - два десятка лет назад. До сих пор не существует единого четкого  регламента, правил, от которых можно было бы отталкиваться. То есть все критерии работы  с нуля приходится создавать и разрабатывать самим. 

Александр Чапкий, Генеральный директор ИАЦН «НАСЛЕДИЕ».

На сегодняшний день «Наследие» располагает открытой и актуальной для клиентов базой объектов недвижимости, которая насчитывает более 25 тыс. объектов  недвижимости в различных регионах страны. Вся база недвижимости, обновляется ежедневно и транслируется  одновременно на более чем сорока различных профильных  интернет - порталах. Базовым фундаментом компании ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» является  прозрачность и безопасность проводимых сделок. Мы принимаем на себя полную финансовую ответственность за сделку. Доверившись компании, клиенты  могут спокойно заниматься своими делами. Все заботы о сборе пакета документов  и  их регистрации  в соответствующих органах берут на себя  хорошо подготовленные сотрудники компании. Юридическая служба ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» в целях безопасности, прибегает к альтернативным источникам информации об объектах недвижимости, их бывших и настоящих  собственниках, и  на всех этапах сопровождает любую сделку, гарантируя ей юридическую чистоту. Для всех без исключения клиентов, и в большей степени для тех, кто много лет копил деньги на  покупку квартиры или взял ипотеку, кто делает это первый и может быть последний раз в своей жизни, это особенно важно.  Мы хорошо понимаем важность и серьезность процесса совершения сделки. Кроме того, мы видим также, что выбранная нами  тактика верна. Положительная тенденция очевидна. Наша компания увеличивает штат, прирастает  филиалами и расширяет свое присутсвие в разных городах Ростовской областии за ее пределами, доверие к нам растет в геометрической прогрессии.  ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» имеет еще одно важное преимущество, которое заключается в том, что  все наши объекты недвижимости первичного и вторичного жилых фондов, сталинских, хрущевских построек не имеют субъективной оценки «ликвидный – неликвидный». Для ИАЦН "НАСЛЕДИЕ" не имеет  значения, с каким именно объектом недвижимости ему необходимо будет работать. Главное для нас - удовлетворить потребность клиента, в зависимости от любых его предпочтений и финансовых возможностей, разумеется, исходя из реальной ситуации на рынке недвижимости.

Несмотря на кризис, в связи с которым цены на недвижимость продолжают падать, в России есть крупные города, где вторичное жилье  постепенно дорожает в цене. Среди них  и  донская столица.

В Ростове-на-Дону цены на вторичное жилье выросли за год на 0,6%, Значительную часть подорожания обеспечил второй квартал 2016 года, когда стоимость квартир в городе увеличилась на 2,4% . В целом, на начало июля  на вторичном рынке двадцати  крупнейших  российских городов выставлено на продажу 248,1 тыс. квартир общей площадью 13,8 млн кв. м. В прошлом году объем предложения  составлял  меньше на 14,5%. Причем практически во всех крупных городах средняя стоимость квартир снизилась более, чем на 2%. То есть дома и квартиры подешевели, что  вполне логично  в условиях экономического кризиса. Цена за «квадрат» в этих городах упала со 104 тыс. руб. до 101,9 тыс. руб. Между тем, в четырех мегаполисах, таких как  Нижний Новгород, Красноярск, Ростов-на-Дону и Тюмень с июня 2015-го по июнь 2016 года средние цены на вторичное жилье выросли.  Заметнее всего стоимость  кв. метра  увеличилась в Нижнем Новгороде — с 65,1 тыс. руб. до 67,8 тыс. руб., что равноценно годовому приросту в 4,1%. На втором месте оказался Красноярск с результатом +1,9% за прошедший год.  Рост цен в этих городах связывают с сильным  их понижением после в начале прошлого года. Нынешний год д позволил этим мегаполисам  частично восполнить потери в ценовом сегменте , но полностью стоимость не восстановилась ни в одном из городов с численностью населения более 650 тыс. человек.

ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» постоянно совершенствует свою работу во всех сферах своей деятельности. Качественная работа была бы невозможна без внедрения и использования новейших компьютерных технологий.

Евгений Манин, директор по информационным технологиям ИАЦН «НАСЛЕДИЕ».

Каждый день в компании ставятся новые задачи и цели по улучшению качества обслуживания клиентов. Прежде всего, речь идет о постоянном технологическом развитии компании. Компьютерные технологии меняются быстро и важно не отставать от них, именно такой подход позволит компании оставаться конкурентоспособными при любых условиях. Мы стараемся идти в ногу со временем и даже, насколько позволяют наши знания, умения и возможности, думать о завтрашнем дне. Например, сейчас мы уже подошли к завершающей стадии работы над обновлением интерфейса компании. Он будет изменен и станет более современным и удобным в использовании.

В частности, интерфейс будет настроен под конкретного сотрудника компании. Каждый член коллектива будет иметь свой отдельный личный кабинет в программе, будь то специалист по качеству, менеджер, агент по недвижимости, HR – специалист. Будет очень интересно представлена аналитика, сводные графики, таблицы и прочее. Кроме того, будет значительно улучшена бухгалтерия, ее можно будет видеть в реальном времени, также сама программа станет работать намного быстрее.

Во многих крупных  российских городах подорожали новостройки.  Больше всего новостройки подорожали в Уфе, Сочи, Новосибирске, Казани и Санкт-Петербурге.

В крупных  городах, где много жилой недвижимости находятся  в  стадии активного строительства, цена квадратного метра выросла.  Цена на квартиры вырастает пропорционально  к окончанию сроков к  сдаче дома  в эксплуатацию. Там же, где  на рынок недвижимости выходит много новых объектов на стадии  котлована, цена заметно снижается,  Если дом находится на нулевой стадии строительства, то  застройщики выставляют цены ниже среднерыночных. Также на рост цен в курортном Сочи влияет сезонный фактор. Из-за интереса туристов к недвижимости на Черноморском побережье застройщики повышают стоимость новостроек.За прошедший период  2016 года стоимость жилья на первичном рынке выросла почти в половине городов России – в 26 из 59.. В Уфе стоимость квадрата выросла на 14,5% (до 63,8 тыс. руб. за кв. м), в Сочи – на 13,9%, (до 81,8 тыс. руб. за кв. м), в Новосибирске – на 12,4% (до 58,7 тыс. руб. за кв. м), в Казани – на 9,3% (до 64,6 тыс. руб. за кв. м), в Санкт-Петербурге – на 9% (до 110,6 тыс. руб. за кв. м).

Между тем, есть города в России, где квартиры в новостройках наоборот стали дешевле. Например, в Челябинске средняя стоимость жилья на первичном рынке составляет 1 869 090 рублей. За прошедший период  эта цена упала на 12,6%. Сильнее всего стоимость квадратного метра в новостройках упала в Махачкале, Саранске и Оренбурге. А вот  больше всего подорожало вторичное жилье за последние пять лет в Нижнем Новгороде, Саратове, Казани, Екатеринбурге, Краснодаре и Новосибирске.

Для успешной продажи объектов недвижимости крайне важно  уметь грамотно формировать базу данных. Правильно составленная база данных – это залог быстрой продажи.

Евгения Аксюк, специалист по продажам ИАЦН «НАСЛЕДИЕ».

Ликвидный объект – это объкт, имеющий все шансы быть проданным быстро. Любой объект недвижимости, которому назначена цена рыночная или ниже рыночной автоматические считается ликвидным. Разумеется, продаются самые разные объекты – и дорогие в том числе. Но когда речь идет о скорости продажи, то здесь важно значение ликвидности. Однако всем известно, что рынок недвижимости состоит и из объектов неликвидных, которые тоже надо продавать. И что тогда должен делать специалист по продажам? Здесь агентам, если они хотят быстрых продаж, необходимо уметь правильно формировать базу объектов. Грамотно составленная база – это половина успеха. Она должна содержать в себе порядка 70% ликвидных объектов. Оставшиеся 30% могут занимать так называемые «неликвиды». Именно по таком принципу  риэлторы должны формировать свою базу. То есть нельзя набивать базу одними лишь только однокомнатными квартирами, которые на сегодняшний день являются самыми ликвидными .Самыми же  неликвидными объектами являются сейчас четырехкомнатиые квартиры. Такой жилплощадью практически не интересуются. Но если такой квартире задать  хорошую цену –  то есть, ниже рыночной, то она станет вполне ликвидным объектом.

Также в целях быстрых и успешных продаж объектов недвижимости, агент должен знать максимум информации о каждом конкретном объекте. Что представляет собой эта квартира, куда выходят окна – во двор или на проезжую часть, когда производился ремонт и менялись трубы, в каком состоянии находится сантехника. То есть агент должен сходить к продавцу,выяснить как можно больше деталей и сделать качественные оригинальные фотографии. При разговоре с потенциальным покупателем,который всегда задает много вопросов,агент по недвижимости, игнорирующий эти правила, выглядит абсолютно некомпетентно и непрофессионально. Он начинает путаться, отвечать невпопад, уводить разговор на другую тему. Разумеется, уровень доверия со стороны клиента к такому агенту падает, и о продаже данного объекта уже речь не идет.

Еще одним правилом успешных продаж является умение вести переговоры с продавцами неликвидных объектов – здесь очень важно, определить правильную цену в самом начале продаж. Агент должен разъяснять продавцам реальную ситуацию на рынке недвижимости, наметившиеся тенденции. Также риэлтор должен профессионально применять такие инструменты компании, как аналитика, обзоры, статистика, прогнозы. Как правило, приводимых аргументов бывает достаточно для снижения цены, но случается,что продавец не прислушивается к специалисту и в таком случае, база пополняется еще одним «неликвидом». Однако, как правило, такие продавцы через определенное время готовы снизить цену, причем на гораздо большую сумму, чем предлагалось агентом первоначально.

В приоритете  российских граждан по- прежнему остается недвижимость в собственности, а строительство арендного жилья не слишком развито. Хотя в некоторых странах арендное жилье составляет  более 50 % всего рынка недвижимости.

Между тем, есть все основания считать,что институт арендного жилья в России все же получит свое развитие. И государство, и строители  уже готовы к реализации проектов строительства доходного жилья.Чего нельзя сказать  о самих гражданах РФ. Здесь загвоздка - психологический фактор. Россиян все еще смущает, что арендуя квартиру в доходном доме, пусть и по минимальной цене, они не смогут получить ее в собственность. Привлекательным же проект делает возможность уже в самое ближайшее время улучшить свои жилищные условия по привлекательной цене. На данный момент власти прорабатывают меры, которые помогут им привлечь инвесторов для реализации своей программы.В регионах России также реализуется несколько проектов по строительству доходных домов. Большое значение имеет отношение  к проблеме региональных властей, насколько они готовы поддерживать инвесторов, выделять землю на приемлемых условиях.

Развитие арендного жилья в России могло бы решить сразу несколько проблем: сократить число очередников, обеспечить население квадратными метрами, развить цивилизованный рынок аренды. К тому же в большинстве стран этот сегмент недвижимости уже давно планомерно развивается. В Германии арендуют жилье до 45% жителей страны, в США – 34%, а в Нью-Йорке эта цифра достигает 67%.

В России  в настоящее время жилье арендуют в среднем по стране порядка 5% населения. В крупных городах доля тех, кто проживает в съемном жилье, в среднем составляет 8,5%, а в столице доходит до 15-17%.

В ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» создано уникальное программное обеспечение для компаний недвижимости. Над программой  несколько лет трудились специалисты.Сегодня новые технологии позволили компании занять передовые позиции среди компаний недвижимости.

 Александр Чапкий, Генеральный директор ИАЦН «НАСЛЕДИЕ»

С 2009 года  наши специалисты разрабатывали уникальный интернет -продукт, который позволяет полностью управлять рабочим процессом. С помощью уникальной CRM – системы, мы смогли максимально оптимизировать работу, свести к минимуму издержки производства. Нас  вполне можно назвать перфекционистами, поскольку команда разработчиков нашей компании очень самокритично  и скрупулезно в течение нескольких лет обкатывали программу, доводили  ее «до ума», чтобы ни у кого не осталось внутреннего ощущения, что продукт «сырой» и не готов  к выводу на рынок. Мы ответственно  отнеслись к поставленной сами себе  задаче – сделать нашу систему настолько эффективной, чтобы с ее помощью наш партнер уже через месяц вышел на самоокупаемость. Несколько лет мы тестировали нашу  компьютерную разработку в наших региональных филиалах. И когда мы поняли, что обладаем идеальным интернет – продуктом, мы решили расширять свой бизнес на основе франшизы, и все будущие партнеры - покупатели франшизы «Наследие»  будут пользоваться  нашим программным обеспечением. В любом регионе России ИАЦН «Наследие» готово развивать бизнес на основе франшизы. Стоимость франшизы зависит от категории  населенного пункта,  ее минимальная цена составляет  150 тыс. руб. Бизнес -партнерам предлагается  готовая модель ведения успешного бизнеса. Франчайзи  будут пользоваться  имеющимися ресурсами, инструментами и интернет - разработками компании. Франшиза включает в себя детальную инструкцию с пошаговым планом открытия агентства недвижимости, право деятельности под  известным брендом «Наследие», он- лайн -сервис управления бизнесом  с полным описанием всех бизнес- процессов, постоянное централизованное  юридическое сопровождение, оплату труда штатного юриста, помощь в  подборе офиса, в наборе персонала открытии юрлица или ИП, подключение к корпоративному сайту, бренд-бук, обучение агентов, участие в  тренингах, целевую рекламу. Первое наше агентство - партнер франчайзи открылся в Краснодаре. То есть, мы уже вышли за пределы нашего региона. Такие глобальные изменения в нашей компании, ее рост и успешность  не могли остаться незамеченными. Работать в нашей компании стало вопросом престижа.

Если застройщик не выполнил своих обязательств перед покупателями и не сдал строительный объект в назначенные сроки, то доверие к нему падает. Сейчас наблюдается тенденция, что покупатели  все чаще приобретают жилье на вторичном рынке.

В связи с этим застройщики находятся в опасном положении - если покупатель будет предпочитать покупать жилье на вторичном рынке и программа господдержки новостроек будет закрыта, то  «первичка» обязательно просядет. Сложившаяся на рынке ситуация волнует и застройщиков. Кредитные организации  ведут свою политику, зарабатывая на ипотеке и при этом не оказывая финансовую помощь строителям. Они не хотят нести риски вместе с затройщиками, не хотят инвестировать в стройки, хотя один строитель создает 9 рабочих мест напрямую и до 17 мест косвенно. Между тем, от продаж на вторичном рынке государство не получает ни налогов, ни новых рабочих мест.

В результате, если строительную отрасль не поддержать сейчас, пострадает и бюджет региона, и рынок труда, и все сопутствующие отрасли. Одним из выходов  может быть  налаживание системы проектного финансирования строительства жилья, без которого  практически половина застройщиков Краснодара уйдут с рынка  до конца года, при том, что они перечисляют в бюджет крупные суммы налогов. Сейчас  доходность падает,  а издержки растут. За прошедший период  в Краснодаре заметно общее падение продаж. Банки предлагают застройщикам самим субсидировать ставку, так как 12% для потребителя - это много, а у застройщиков доходность крайне низка.